Деприватизация

Для обозначения передачи приватизированного жилья «обратно» государству на практике (но не в законодательстве!) используется два основных термина – расприватизация и деприватизация. В чем их отличия?

Деприватизация жилья Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ применялся до недавнего времени, когда законодательством не была урегулирована возможность расприватизировать квартиру без суда. Договор приватизации (передачи) может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Этот способ не гарантировал на 100 % возможность расприватизации и занимал гораздо больше времени и сил: ведь в суде нужно было доказать, что договор приватизации был заключен с нарушением действующего гражданского законодательства.

Деприватизация – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, базирующийся на принципе добровольности. Суть проста: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им же в пользование на основании договоров социального найма.

По новому федеральному жилищному законодательству возможность деприватизации жилья ограничена январем 2007 года.

За годы, прошедшие с начала приватизации, выяснилось, что содержать собственное жилье довольно хлопотно, и у нанимателя, зачастую, возникает меньше проблем, чем у собственника, да и решать их проще. Быть собственником, как оказалось, не только приятно, но и накладно. Уже немало появилось владельцев приватизированных квартир, которые мечтают избавиться от ответственности и проблем, связанных с обладанием недвижимым имуществом. Выяснился еще один момент: государство больше заботится о нанимателе, чем о собственнике. К примеру, собственникам квартир в сносимых пятиэтажках предоставляется только равноценное жилье, а нанимателям дают жилье по социальной норме, поэтому если в относительно небольшой приватизированной квартире проживает достаточно большое количество граждан, выгодно такую квартиру. Примеров неравноправия нанимателей и собственников хватает, потому и желают многие собственники квартир вернуть все на круги своя. Стоит упомянуть и новый Жилищный кодекс, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. На основании ст. 89 нанимателям при сносе будут предоставлять равнозначное жилье, а не по социальному найму, как было раньше. При этом каждый субъект федерации вправе строить свое жилищное законодательство на свое усмотрение, главное, чтобы права жителей не ухудшались.

Расприватизировать квартиру можно двумя способами:

в судебном порядке признать договор передачи в собственность квартиры недействительным;
заключить договор передачи жилого помещения в собственность города.

Первый способ применялся до недавнего времени, когда не было законодательно регламентирована возможность без суда расприватизировать квартиру. Договор приватизации мог быть признан недействительным на основании решения суда. Этот способ не гарантировал возможность расприватизации и занимал гораздо больше времени и сил, т. к. в суде нужно было доказать, что договор приватизации был заключен с нарушением гражданского законодательства. При этом трудно было усмотреть разницу в тех судебных решениях, когда по, казалось бы, очень схожим делам выносились противоположные решения. В таких спорах приходилось больше полагаться на судей, которые выносили решение на свое усмотрение, чем на Закон. Поэтому гарантий расприватизации квартир в судебном порядке было немного.

Однако, по некоторым вопросам уже достаточно четко сложилась судебная практика. Данные правоотношения касаются сделок по приватизации, которые совершались в самом начале проводимой приватизации. Работники Жилищных отделов не знали тогда, как правильно осуществлять приватизацию, и не включали в договора передачи несовершеннолетних, что противоречило на тот момент действующему законодательству, а именно ст. 133 КоБСа, ст. 53 ЖК РСФСР. На основании ст. 48 ГК РСФСР, действующей на тот момент, данная приватизация, при не включении в нее несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении, либо не прописанных, но не потерявших права пользования на такое помещение, является недействительной.

Второй способ расприватизации квартиры более прост и доступен. В настоящее время действует ст. 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которой говорится: «Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации». Аналогичным по содержанию является п. 1.6 Решения Екатеринбургской Городской Думы от 14.10.2003 г. № 46 «О внесении изменений и дополнений в положение о приватизации муниципального жил. фонда в г. Екатеринбурге».

Деприватизация жилья в Екатеринбурге

Многие екатеринбуржцы, приватизировавшие свои квартиры и ставшие их собственниками, столкнулись с серьезными финансовыми проблемами. Налоги на недвижимость в будущем предполагается взимать с рыночной стоимости квартир. По новому Жилищному кодексу РФ собственникам помимо 100-процентной оплаты услуг ЖКХ придется выкладывать деньги за эксплуатацию дворов и подъездов и скидываться на капитальный и текущий ремонт. Кроме того, они будут вынуждены платить налог на недвижимость. Каким будет этот налог, пока неизвестно. Имеется лишь проект закона, прошедший первое чтение в Госдуме. В первоначальном проекте документа фигурировали цифры от 0,01 до 0,5 процентов в год от рыночной стоимости квартиры, но эти ставки могут быть пересмотрены. Предполагается, что когда документ будет принят, налог на недвижимость будет исчисляться, исходя из стоимости квартиры, близкой к рыночной.

По предварительным оценкам экспертов, владельцам свердловских квартир придется платить в год до 1,5 тысяч долларов. Учитывая то, что средняя заработная плата в Свердловской области составляет 6,5 тыс. рублей, в год среднеуралец в среднем зарабатывает 78 тыс. рублей или примерно 2,8 тыс. долларов, и таким образом, налог для него оказывается неподъемным.

По информации городского комитета по приватизации, в феврале текущего года в городе было деприватизировано 10 жилых помещений. Это четверть договоров о переводе жилья в разряд муниципального, заключенных в прошлом году.