Аренда офиса

Договор аренды нежилого помещения под офис – пожалуй, самая востребованная сделка на рынке коммерческой недвижимости. При заключении договора аренды стороны преследуют взаимовыгодные цели: арендатор получает возможность пользоваться имуществом, а арендодатель извлекать прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу. Но, несмотря на значительную популярность такой правовой модели отношений, мало кто из арендаторов и арендодателей знает, как правильно составить и заключить договор аренды нежилого помещения...

Арендодатель – только собственник

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, потенциальный арендодатель должен быть собственником интересующего вас помещения. Право собственности на объект недвижимого имущества подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Информацию о собственнике конкретного объекта можно узнать самостоятельно, получив в Регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Подобная информация является открытой.

Форма и регистрация договора

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Необходимость регистрации заключенного договора аренды напрямую зависит от срока его действия. Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, то его регистрация не является обязательной. По общему правилу такой договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (арендодателем и арендатором). Но стороны по своему соглашению вправе определить любой другой момент вступления его в силу. Если же договор аренды нежилого помещения заключается на более длительный срок, это обстоятельство порождает необходимость его государственной регистрации. И юридическую силу он приобретает именно с этого момента.

Условия договора аренды

Одним из существенных условий договора аренды являются данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: адрес здания (сооружения), в котором находится помещение, номер данного помещения в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации, план самого здания (сооружения), где отмечено арендуемое помещение. План и экспликация должны быть приложены к договору. Кроме того, в договоре следует указать площадь арендуемого нежилого помещения. При отсутствии вышеуказанных данных договор аренды считается незаключенным и не порождает никаких юридических последствий для сторон, его заключивших.

Другим существенным условием договора аренды нежилого помещения является его цена. Арендная плата может быть установлена как за все помещение в целом, так и за единицу его площади, например за 1 кв. м. В договоре можно предусмотреть, что размер арендной платы может изменяться. Так как условие о цене является существенным, в случае несогласования в письменной форме размера оплаты за аренду помещения договор считается незаключенным.

Срок действия договора аренды не является его существенным условием. Однако, если условие о сроке сторонами не согласовано, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если стороны установили срок договора, то последний прекращает свое действие по истечении этого периода. Отметим, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить договор арендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме.

Содержание и улучшение имущества, переданного в аренду

По общим правилам, установленным ГК РФ, обязанности по содержанию арендованного помещения распределяются следующим образом. Обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе. При этом ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды. Если такой период не определен, то ремонт необходимо производить в разумный срок. Арендатор же, в свою очередь, обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного офиса.

Обязанности по содержанию недвижимости распределяются между сторонами указанным образом, если только договором не предусмотрено иное. Например, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть, что обязанность производить как капитальный, так и текущий ремонт лежит на арендодателе. И наоборот, по соглашению сторон возможно переложение всех обязанностей по содержанию офисного помещения на арендатора.

В договоре аренды можно согласовать и иные условия, обязывающие ту или иную его сторону совершать определенные действия по содержанию арендованного имущества (например, обеспечение его охраны, борьба с насекомыми и грызунами и т. д.).

Во время использования арендованного имущества арендатор может производить его улучшения. Вопрос о компенсации произведенных улучшений должен быть согласован в договоре аренды. Если стороны не предусмотрели соответствующих положений, то в соответствии со ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Вопрос о неотделимых улучшениях рассматривается в следующем порядке: если неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора и с согласия арендодателя, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений: если они производились без согласия арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений компенсации не подлежит.

Передача офиса

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению недвижимого имущества. Согласно ст. 611 ГК РФ, обязанность арендодателя по передаче арендатору помещения считается исполненной после представления помещение арендатору в пользование и подписания сторонами документа о передаче, которым является передаточный акт. В акте должно быть четко указано, какое имущество передается. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении указанных недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Важно знать, что арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, на которые он указал при заключении договора или которые были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Субаренда

Не существенным, но достаточно важным является условие о праве арендатора передавать нежилое помещение в субаренду. Если арендодатель не желает допускать передачи помещения в субаренду, то договором следует установить запрет на совершение подобных действий. Если в договор аренды указанное выше условие не включено, это означает, что арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, но только с согласия арендодателя.

Сам по себе договор субаренды аналогичен договору аренды (основному договору). Арендатор может сдавать арендованное помещение в субаренду только с письменного разрешения арендодателя. Договор субаренды не может быть заключен на срок более длительный, чем основной договор, и по нему не может быть передано больше прав, чем по основному договору. Расторжение договора аренды влечет за собой расторжение договора субаренды.