Написать письмоГлавнаяКарта сайта

+7 (343) 371-64-52

Тел. +7 (343) 371-57-49

Со знанием дела

Свердловская областная экономическая коллегия адвокатов – профессиональное независимое адвокатское объединение, специализирующееся на оказании юридической помощи в сфере экономической деятельности.

Наши телефоны:
+7 (343) 371-57-49
+7 (343) 371-64-52
+7 (343) 371-57-64
+7 (343) 371-59-50

Об инвестициях

О реструктуризации и инвестициях

 (или ты обойдёшь кризис или кризис тебя разорит)

          Сегодня в мире изменились политические оценки многих явлений и поменялась роль России. Кризис международной экономической системы усилился. Участники рынка изменили приоритеты. Все эти факторы не позволяют работать по-старому и стимулируют к поиску новых решений. Схемы привлечения финансовых ресурсов, товарного кредитования и оптимизации налогообложения должны быть переосмыслены. Те игроки на рыке, кто быстрее сориентируется в новой ситуации, сумеют минимизировать убытки, а те, кто продолжают работать по старым схемам, сильно рискуют. Очевидна закономерность, что в условиях изменившейся бизнес-среды, прибыль и стабильное развитие сумеют заполучить участники рынка, которые раньше других успеют перестроиться и будут развивать новые направления.   

            Наше адвокатское объединение предлагает полное правовое сопровождение процесса реструктуризации Вашего бизнеса с разработкой проектов и всем спектром сопутствующих услуг. В данной области мы оказываем услуги по приобретению готовых предприятий и созданию новых юридических лиц в европейских и иных государствах, включая, так называемые, оффшорные территории. Также мы занимаемся абонентским  текущим  обслуживанием иностранных предприятий по всему спектру внутренних и международных хозяйственных операций.

            Наша коллегия работает на основании партнёрских соглашений с ведущими иностранными адвокатскими объединениями и риэлторскими компаниями, что значительно повышает эффективность правового сопровождения бизнеспроцессов в зарубежных юрисдикциях.

            В настоящее время на фоне экономической нестабильности российского фондового рынка всё большую привлекательность приобретают инвестиции в зарубежную недвижимость в странах со стабильной экономикой. В данном разделе нашего сайта размещена информация о государствах с наиболее привлекательными условиями приобретения недвижимости. Кроме того, на данных территориях уровень цен с небольшими колебаниями остаётся достаточно высоким с устойчивой тенденцией роста.

           Также необходимо отметить, что приобретение недвижимости и имущественных комплексов в зарубежных государствах может стать сопутствующим направлением в процессе реструктуризации Вашего бизнеса. Во многих странах иностранцы не могут покупать недвижимость и приобретение объектов возможно только через покупку юридических лиц. Данная ситуации позволяет использовать созданные предприятия не только для девелоперских проектов, но и для любых других предпринимательских целей.

           Далее Вашему вниманию предлагается подробная информация о наиболее существенных правовых аспектах покупки недвижимости в Болгарии, Черногории, Хорватии и Чехии, а также созданию оффшорных компаний на Кипре.     

 

Сравнительная таблица по приобретению недвижимости в Чехии, Хорватии, Болгарии, Черногории, Франции и Испании

Страна

Объекты

Субъекты

Общие условия заключения сделки

Регистрация права собственности

Налогообложение приобретения недвижимости

Чехия

Недвижи-мость– неразрывно связанное с землёй (дом, квартира или земельный участок и др.)

Физ.л.– с постоянным местом жительства в ЧР и ЕС. Юридическое лицо, зарегистрирован-ое в ЧР.

О покупке дома или квартиры заключается договор купли-продажи между продающим и покупающим в письменной форме.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации, после официальной записи (вкладывания) права на частную собственность из договора купли-продажи в кадастр недвижимостей.         Весь процесс записи вкладывания права на собственность к недвижимости согласно договору купли-продажи может с учетом местных условий длиться 1-2 месяца. После того, как покупатель записан в кадастр недвижимостей как владелец, он может попросить сделать выписку с кадастра недвижимостей, которая будет являться документом о том, что он действительно является владельцем недвижимости.

При продаже и покупке недвижимости платится налог за перевод недвижимости. Этот налог платит продающий, покупающий в этом случае является поручителем. Он составляет 3% либо от стоимости отраженной в договоре купли-продажи, либо от стоимости оценки продаваемой недвижимости, в зависимости от того, какая цена является более высокой. Оценку уполномочены делать только сертифицированные специалисты.

          Налог с перевода недвижимости по закону должен заплатить продавец недвижимости, но покупатель при этом выступает перед государством его гарантом. Иными словами, если продавец не заплатил данный налог в установленное время, взиматься он будет с покупателя.

Хорватия

Недвижи-мость– неразрывно связанное с землёй (дом, квартира или земельный участок и др.)

Местные юридические лица, организованные иностранными гражданами, физ.лицам (иностр. гражданам) нельзя

Предоставление полного пакета учредительных документов и полномочий представителя, а также иных документов по указанию нотариуса, внесение задатка в размере 10-15% Получение разрешения Министерства Юстиции Хорватии на приобретение недвижимости

Право собственности лица возникает с момента государственной регистрации, то есть внесения сведений о новом собственнике в Земельный отдел Муниципального суда. Данные сведения вносятся в кадастр.

Оплата 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

Болгария

Жилая и коммерчес-кая недвижи-мость

Жилая и коммерческая недвижимость, кроме земельных участков и лесов может приобретаться иностранными физ. лицами, местные юридические лица могут приобретать любую недвижимость.

Нотариусу предоставляют-ся документы, удостоверяю-щие личность продавца и покупателя, учредительные документы юридического лица. Нотариальное удостоверение договора обязательно.

Нотариусом нотариальный акт передаётся в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государствен-ный Реестр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

Право возникает с момента регистрации.

Стоимость объекта устанавливается актом оценки, выдаваемым территориальной налоговой службой. Исходя из продажной цены, определяется размер госпошлины по сделке и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4% от стоимости указанной в контракте.

Черногор -ия

Жилая и коммерчес-кая недвижи-мость

Жилая и коммерческая недвижимость, кроме земельных участков может приобретаться иностранными физ. лицами, местные юридические лица могут приобретать любую недвижимость.

Первоначально рекомендуется заключить предварительный договор и уплатить задаток (как правило, в размере от 10% стоимости объекта), что позволит снять объект с продажи.

В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка.

В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта (как правило, до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора).

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде (Osnovni  Sud), после чего договор подается на регистрацию.

Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70-250 ЕВРО). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечению 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По итогам регистрации новый владелец получает Listnepokretnosti (аналог Свидетельства о регистрации права собственности), где он поименован новым владельцем объекта.

Де факто новый владелец может стать собственником, получить объект недвижимости сразу после подписания договора и уплаты денежной суммы по нему. Де юре он вступает в права собственности после регистрации его права в кадастре.

При операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 2%. Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava  Prihoda  через несколько месяцев после совершения сделки (в течение полугода).

Некоторые Покупатели по договоренности с Продавцами специально занижают стоимость объекта недвижимости в договоре для целей минимизации 2%-го налога. На самом деле, подобное занижение цены объекта не рекомендовано, так как это не защищает интересы Покупателя в должной мере. В то же время налоговые органы руководствуются в определении суммы налога не прописанной в договоре цифрой, а собственными данными по стоимости объектов каждого типа в конкретном районе.

При покупке объекта недвижимости в Черногории у российских граждан часто возникает вопрос о том, могут ли российские налоговые органы получить информацию о приобретении гражданами РФ недвижимости в Черногории.

Черногория не является членом ФАТФ (Комитета по борьбе с легализацией денежных средств), Организации Экономического Сотрудничества и Развития, поэтому каналов обмена информацией нет. Земельный кадастр является закрытым и недоступен через Интернет.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что в настоящее время обмена данными с РФ не проводится.

Франция

Жилые и нежилые здания, земельные участки.

Физ.л.– с постоянным местом жительства во Франции  и ЕС. Юридические лица, зарегистрирован-ые во  Фр-и и ЕС.

Иностранные физические и юридические лица с определёнными ограничениями.

Законы о приобретении имущества зависят в определенной степени от типа приобретаемой недвижимости.

По общему правилу заключается предварительн.  соглашение между Продавцом и Покупателем при посредничестве французского агента по недвижимости или через нотариуса. После подписания документа Покупатель выплачивает депозит, который составляет минимум 10% от полной стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Окончательный контракт заключается спустя как правило 8-9 месяцев после проверки всех фактических и юридических обстоятельств сделки.

Обязанности нотариуса во Франции не схожи с обязанностями многих европейских юристов, т.к. он не действует в интересах какой-либо из сторон при совершении сделки, но является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его функция заключается в подтверждении того, что сделка будет совершена аккуратно, в соответствии со всеми необходимыми юридическими процессами, и обязан придать сделке абсолютную законность, которая не может быть оспорена.

Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сбор) недвижимости, составляющих около 7-8 % от ее стоимости, существуют ежегодные налоги. Налог на собственность (taxe fonciere) - около 0, 5 % от ее цены, и налог на гипотетические доходы (taxe d'habitation) примерно такой же. Налоги на двухкомнатную квартиру составят приблизительно           1 200 евро в год, на хороший дом с бассейном и большим участком - до 10 000 евро. Правда, новостройки в первые два года не облагаются taxe fonciere, но зато все новое жилье (а новым оно считается, пока не достигнет 5-летнего возраста) облагается НДС - а он во Франции довольно высокий, 19, 6 %, плюс налог на роскошь.

Испания

Жилые и нежилые здания, земельные участки.

Физ.л.– с постоянным местом жительства в Испании  и ЕС.

Иностранные физические лица.

Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.

Выбрав интересующий объект недвижимости, составляется частный контракт в 3-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 10-20% от стоимости недвижимости в качестве залога по средством чека, заверенного банком.

После заключения частного контракта покупатель (не резидент Испании) должен оформить N.I.E. (Идентификационный номер иностранца). Это необходимо для подписания нотариальной купчей согласно Ley36/2006 от 29/11/2006.

После подписания частного контракта (залога) – Вы имеете 60 дней до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей заверенной нотариусом).

В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости, приобретаемой недвижимости банковским чеком.

После подписания нотариального договора купли-продажи покупатель получает ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал «эскритуры» направляется в реестр собственности , где в течении 20-30 дней проходит государственную регистрацию.

Кроме стоимости самой недвижимости, покупатель должен заплатить 7 % IVA (НДС) плюс 1%-ый гербовый сбор, взимаемый с новой недвижимости, или 7%-ый налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости.

Регистр недвижимости соответственно взыщет с Вас налог за переоформление купчей на ваше имя. Обычно это составляет €300. Также необходимо учесть гонорар нотариуса за составление купчей. Общая сумма всех этих расходов зависит от стоимости недвижимости. В общей сложности эти затраты составят около 11-16% от стоимости Вашей недвижимости, указанной в купчей.

Существует три ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании:

Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio – налог на наличие имеющегося имущества – платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка на имущество стоимостью до 167.129 евро составляет 0,2%,от 167.00 до 334.000 - 0,3%. Таким образом, за недвижимость стоимостью 100.000,00 налог будет составлять 200 евро в год.

Impuesto sobre la Renta – налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду. Что бы вычислить сумму налога можно воспользоваться следующей формулой: задекларированная стоимость недвижимости : 2 х 1,1% х 24%.

Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами.