Процедура приобретение недвижимости

Источники: Закон «О валютном регулировании и валютном контроле» Республики Черногория, закон республики Черногория «О коммерческих предприятиях» от 29 января 2002 года, № 01- 265/2 (Zakon o Privrednim Drustvima).

Законы Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно покупать и продавать на территории страны только квартиры. По действующему законодательству Черногории иностранцам не обязательно создавать юридические лица для приобретения квартир. Тем не менее, это необходимо в случае покупки земли или дома с земельным участком, поскольку землю в Черногории может купить только гражданин Черногории.

Ставка ежегодного налога на недвижимость в Черногории зависит от месторасположения, технического состояния дома или квартиры и составляет от 0,08% до 0,8% от стоимости объекта. То есть один квадратный метр обойдется примерно в 1-2,5 евро. Недвижимость в Черногории приобретается непосредственно физическими лицами по договору купли- продажи. Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним, а также визуально просмотреть объект недвижимости на плане кадастровой съемки.

Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а так же существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности).

Предварительный договор

Первоначально рекомендуется заключить предварительный договор и уплатить задаток (как правило, в размере от 10% стоимости объекта), что позволит снять объект с продажи. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка. В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта (как правило, до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора). Сумму оплаты рекомендуется перевести сначала на личный счет Покупателя в Черногории, который клиент открывает в ведущих банках страны – Podgoricka banka, Opportunity bank и других. После этого средства оплаты снимаются со счета и передаются Продавцу в наличной форме в ЕВРО, при этом он выдает расписку в получении средств оплаты по договору.

Что касается перевода средств по безналичному расчету, то в Черногории существует свое законодательство в области валютного регулирования, которое контролирует межбанковские платежи на сумму свыше 14 000 ЕВРО и требует предоставление обоснования платежа (договор, прочие документы). Это заметно замедляет процедуру оформления, однако в некоторых случаях в большей степени защищает интересы Покупателя. Единственная проблема состоит в том, что момент перевода денежных средств отделен здесь по времени от момента выдачи расписки Продавцом, что дает ему некоторое поле для злоупотреблений.

При наличии возможности перевода средств в Черногории в течение срока пребывания в стране, предварительный договор может не иметь смысла, так как можно сразу расплатиться с Продавцом и заключить основной договор. В случае необходимости регистрации юридического лица предварительный договор может предусматривать, что основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).

Основной договор

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика. Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде (Osnovni Sud), после чего договор подается на регистрацию. Следует заметить, что институт нотариата в Черногории пока отсутствует, его введение планируется в конце 2007 года, но потребуется некоторое время на подготовку квалифицированных кадров. Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70-250 ЕВРО). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечению 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По итогам регистрации новый владелец получает Listnepokretnosti (аналог Свидетельства о регистрации права собственности), где он поименован новым владельцем объекта. Де факто новый владелец может стать собственником, получить объект недвижимости сразу после подписания договора и уплаты денежной суммы по нему. Де юре он вступает в права собственности после регистрации его права в кадастре.

При операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 2%. Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda через несколько месяцев после совершения сделки (в течение полугода). Некоторые Покупатели по договоренности с Продавцами специально занижают стоимость объекта недвижимости в договоре для целей минимизации 2%-го налога. На самом деле, подобное занижение цены объекта не рекомендовано, так как это не защищает интересы Покупателя в должной мере. В то же время налоговые органы руководствуются в определении суммы налога не прописанной в договоре цифрой, а собственными данными по стоимости объектов каждого типа в конкретном районе.

При покупке объекта недвижимости в Черногории у российских граждан часто возникает вопрос о том, могут ли российские налоговые органы получить информацию о приобретении гражданами РФ недвижимости в Черногории. Черногория не является членом ФАТФ (Комитета по борьбе с легализацией денежных средств), Организации Экономического Сотрудничества и Развития, поэтому каналов обмена информацией нет. Земельный кадастр является закрытым и недоступен через Интернет. Поэтому можно с уверенностью сказать, что в настоящее время обмена данными с РФ не проводится.

Способы перевода денежных средств на банковские счета в Черногории при покупке недвижимости:

1) Уведомление налоговой инспекции РФ об открытии счета за рубежом, предоставление уведомления в банк и перевод средств со своего частного счета в РФ на частный счет в Черногории.

2) Перевод на свой частный счет по 5000 долларов ежедневно, так как суммы до 5000 долларов не подпадают под какой-либо контроль (однако эта процедура весьма продолжительна и неприемлема для крупных приобретений). К тому же регулярность данных отправлений может вызвать подозрения у банка.

3) Обналичивание средств по карточке российского банка в Черногории и внесение их на частный счет физического лица в Черногории. Этот способ упирается в частое наличие дневных, недельных и ежемесячных лимитов трат по карточке, хотя этот вопрос возможно обговорить со своим банком заранее

4) Покупка Travel Check в РФ и их обналичивание в Черногории с последующим внесением на частный счет физического лица.

5) Перевод средств на частный счет физического лица из-за пределов РФ со счета любого физического или юридического лица-нерезидента РФ, расчет с которым производится на территории РФ по согласованию сторон.

6) Привлечение нерезидента РФ для осуществления платежа за гражданина РФ с территории РФ (платежи нерезидентов не подпадают под действие законодательства о валютном регулировании).

Возможен также перевод средств непосредственно Продавцу в оплату объекта недвижимости – для этого в российский банк потребуется предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости с переводом на русский язык. Возможен также перевод средств через промежуточные звенья – счет агентства в Черногории или адвоката – для этого российскому банку потребуется предоставить соответствующий агентский договор с переводом на русский язык.

При покупке объекта недвижимости на имя юридического лица в Черногории платеж за объект недвижимости в адрес Продавца осуществляется с расчетного счета черногорского юридического лица. На счет черногорского юридического лица средства могут попасть двумя основными способами:

1) В порядке увеличения уставного капитала или первоначального создания компании с большим уставным капиталом;

2) Ппредоставление займа от учредитем или иным лицом.

Примечание: любые операции с участием российских банков чреваты требованием о предоставлении документов о происхождении денежных средств и подтверждений об уплате налогов.

Примечание: черногорские банки при обналичивании денежных средств взимают комиссию в среднем в размере 2-3%. Не взимает комиссии Opportunity bank, Коммерческий Банк Будвы взимает комиссию 0,5%.