Процедура приобретения недвижимости

Приобретение недвижимого имущества в Хорватии иностранными юридическими и физическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности). В настоящее время в связи с присоединением к Евросоюзу Министерство Юстиции Хорватии разрабатывает новые принципы и процедуры по получению разрешения на право собственности резидентами и нерезидентами ЕС. После уточнений августа 2006 года Договор о реципроцитете с РФ не действует. Это означает, что граждане РФ и юридические лица из РФ не могут приобретать недвижимость в Хорватии непосредственно на свое имя даже после согласия Министерства Юстиции Хорватии. Однако они могут учредить хорватское юридическое лицо и купить объект недвижимости на него.

Ничто не мешает россиянам приобретать недвижимость в Хорватии также на свои компании, зарегистрированные в Великобритании, Эстонии и иных странах, имеющих действующий договор о взаимности с Республикой Хорватия (с оффшорными юрисдикциями у Хорватии нет договоров о реципроцитете).

Этап 1. Заключение договора купли-продажи.

Для покупки недвижимости иностранным гражданином на физическое лицо для осуществления сделки купли-продажи от него требуется только загранпаспорт. Юридическое лицо соответственно должно предоставить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации и/или апостилированную выписку из реестра, указывающую на персоналию Директора (Директоров) не старше 30 дней. Если договор купли-продажи объекта недвижимости будет подписывать не Директор зарубежной компании, то потребуется предъявить доверенность на совершение этой сделки.

Хорватский нотариус также вправе ознакомиться с апостилированным и переведенным уставом иностранной компании и комплектом протоколов, отражающем последовательную смену Директоров и владельцев фирмы, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимого имущества, и отсутствии ограничений на совершение крупных сделок.

При заключении договора Продавец, как правило, требует внесения задатка в наличной форме в размере 10-15% стоимости объекта недвижимости. Предпочтительной формой внесения задатка являются наличные. Остальная сумма по договору выплачивается в течение 30 календарных дней. По завершении процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств.

Этап 2. Получение разрешения Министерства Юстиции Хорватии на сделку

Пакет документов, включающий письменное заявление с просьбой выдать разрешение и экземпляр договора купли-продажи, подается в Министерство Юстиции Республики Хорватия в Загребе, которое принимает решение о законности данной сделки, что подтверждается изданием административного акта. Каждое заявление рассматривается Министерством в сугубо индивидуальном порядке. Ранее документы рассматривались МИДом Хорватии, однако эти полномочия в июле 2006 года были переданы Министерству Юстиции.

Этап 3. Регистрация права собственника Покупателя в Земельном Отделе Муниципального Суда

Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный отдел Муниципального суда. Данные сведения вносятся в кадастр после получения Разрешения Министерства Юстиции Хорватии. Естественно возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, ведь полное прохождение процедуры может занять до двух лет.

Иностранный гражданин или иностранная компания, которые заключили договор купли-продажи и уплатили полную стоимость за приобретенную недвижимость, в чем получена расписка Продавца, вправе зарегистрировать в соответствующем Суде своеобразное обременение – «пломбу». «Пломба» - это особое вещное право, существующее в рамках хорватского гражданского законодательства. Данное обременение снимается Судом автоматически по факту предоставления разрешения Министерства Юстиции Хорватии на сделку или Покупателем по факту отказа Министерства. "Пломба" лишает Продавца возможности продать, заложить, сдать в аренду или как-либо иначе распорядиться данным имуществом. Нарушение правового режима "пломбы" со стороны Продавца квалифицируется как мошенничество и является уголовно наказуемым деянием. Дополнительные гарантии Покупателю предоставляет заключение Договора залога недвижимости на срок до получения Разрешения Министерства.

Вариант отказа Министерства Юстиции, как правило, предусматривается в Договоре купли-продажи недвижимости. В этом случае Продавец обязан перезаключить данный договор с любым указанным Покупателем лицом, к примеру, с юридическим лицом, учредителем которого является Покупатель. Ориентировочно через 1-3 месяца после получения разрешения Министерства Юстиции Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.